Nieuwsbrief 2021-10
http://profit-tax.be/sites/default/files/nieuwsbrief%202021.10.pdf
Fiscaliteit bij verhuur garages
Parkings en garages zijn al enkele jaren een populaire investering geworden aangezien de verhuur ervan op termijn een aardig rendement kan opleveren. Vaak wordt het fiscale plaatje daarbij echter over het hoofd gezien.
Volgens het Wetboek btw is de verhuur van onroerende goederen in principe niet onderworpen aan btw. Uitzondering daarop is het ter beschikking stellen van een stalling voor voertuigen. Dergelijke verhuur wordt expliciet vermeld als een activiteit die wel aan btw onderworpen is. Of de verhuurder een onderneming is of een particulier maakt daarbij geen verschil als er sprake is van een economische activiteit. En van die veronderstelling zal de belastingadministratie uitgaan wanneer de verhuur op regelmatige en zelfstandige wijze gebeurt.
Die btw-plicht brengt wel wat adminstratieve formaliteiten met zich mee: inschrijving KBO, btw-nummer activeren, boekhouding, btw-aangiftes indienen, klantenlistings indienen, factureren aan de huurders. Vergeet bovendien niet de invloed op de huurprijs: daarin zit 21% btw die aan de overheid te storten is. Als voordeel is er dan wel btw-aftrek maar die is meestal gering als er geen bijkomende investeringen nodig zijn. Zolang de omzet uit de verhuur onder 25.000 EUR per jaar blijft, kan er wel een vrijstelling van btw aangevraagd worden maar de inschrijving blijft verplicht.
Op vlak van inkomstenbelasting is de situatie eenvoudig wanneer de verhuur gebeurt door een onderneming: de huurprijs wordt gewoon mee opgenomen in de winst en belast in de personenbelasting of de vennootschapsbelasting.
Is de verhuurder een particulier dan zitten we in de personenbelasting en valt de opbrengst onder de onroerende inkomsten. De belastingdruk hier is dan weer anders afhankelijk van het feit of de huurder de garage al dan niet gebruikt voor beroepsinkomsten. Daarbij wordt ook effectief naar de feiten gekeken: een contractueel verbod op beroepsgebruik heeft enkel gevolgen tussen huurder en verhuurder en de belastingadministratie hoeft daar geen rekening mee te houden. Door de bepaling van de belastbare basis valt dit meestal mee ondanks het feit dat het gewone progressieve tarief van toepassing is. Wanneer de fiscus een abnormaal beheer van het privévermogen of speculatie kan aantonen dan valt de opbrengst onder diverse inkomsten aan een tarief van 33%. En als de belastingadministratie nog verder gaat dan zal ze proberen belasten als beroepsinkomsten en valt het progressieve tarief snel in de hoogste schaal van 50%. Hiervoor wordt in de rechtspraak vooral gekeken naar:
- aantal verhuurde garages
- andere activiteit als hoofdberoep
- organisatie en aanbod van bijkomende diensten
- oorsprong van het onroerend goed (aankoop, erfenis, schenking, …)
- aanwending van (hypothecair) krediet
De verhuur van een garage is slechts onderworpen aan de regels van het gemeen huurrecht en niet aan de specifieke regels die gelden voor het verhuren van woningen. Dat geeft meer vrijheid omtrent bepaalde clausules (opzeggingstermijn, duur, beëindiging, waarborg, …) bij het opstellen van een huurovereenkomst voor een garage. Wel is het contract verplicht te registreren binnen de vier maanden en dat is niet gratis zoals voor het huurcontract van een woning. Het registratierecht wordt berekend op 0,2 % van het totaalbedrag aan huurprijs en lasten voor de duur van het huurcontract. Daarbij wordt een minimum van 50 EUR aangerekend.
Enkele aspecten hebben we bewust overgeslagen omdat het onderwerp anders te ruim wordt voor deze nieuwsbrief. Voor vragen omtrent volgende zaken kan u ons best even contacteren:
- De verhuur door een VZW kan in bepaalde gevallen zorgen voor een belastbare basis in de rechtspersonenbelasting.
- Welke kosten kunnen in belastingaftrek (btw en inkomstenbelasting) gebracht worden.
- Onroerend goed in het buitenland: aparte regeling (zie ook Nieuwsbrief 2021-03).
- Discussies over oneigenlijk gebruik van de garage als woning, kantoor, feestzaaltje, …
- Bij een latere verkoop kan er inkomstenbelasting gerekend worden op de meerwaarde.
Onze nieuwsbrieven geven een stand van zaken weer en zijn louter informatief. Deze informatie mag niet als juridisch of fiscaal advies of advies van om het even welke aard worden beschouwd.